Por medio de sentencia del 30 de noviembre de 2021, Rol 24311-2020, la Cuarta Sala de la Corte Suprema aclaró la potestad calificadora o registral de que goza el Conservador de Bienes Raíces.
Argumentó que «las facultades de los Conservadores de Bienes Raíces aparecen en forma clara en los artículos 12 y 13 del reglamento. El primero, contiene la función registradora que se le asigna al señalar que “el Conservador inscribirá en el respectivo Registro los títulos que al efecto se le presenten”, y el segundo, constituye la regla de base de dicho reglamento referida a la potestad calificadora, esto es, para examinar la legalidad de los títulos que se presentan a inscripción, pues dispone: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones; deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, por ejemplo si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.
Por su parte, el artículo 78 se refiere a las menciones que debe contener la inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales; y, finalmente, el artículo 85 regula la obligación del Conservador, una vez verificada la inscripción, de devolver su título al requirente, salvo que se verifique algunas de las situaciones que contiene.
Como se advierte de la lectura del artículo 13 recién transcrito, tiene un carácter imperativo, pues emplea la forma verbal “deberán”, lo que importa un mandato ineludible en el sentido, que, en principio, no puede rehusar o retardar una inscripción, salvo cuando aparece que es, en algún sentido, legalmente inadmisible, ejemplificando luego el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquélla relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”.
La jurisdicción o potestad calificadora o registral de que goza el Conservador de Bienes Raíces ha sido definida como “la facultad que la ley atribuye a estos funcionarios auxiliares de la Administración de Justicia para examinar el título o documento cuya inscripción o anotación se solicita con el objeto de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para tener acceso al Registro” (Varas Espejo, Miguel “La jurisdicción registral de los conservadores de bienes raíces en Chile”, Gaceta Jurídica, 1989, pp. 3-10)».
Agregó que «sin embargo, no es una facultad privativa ni excluyente del conservador, pues ante el juicio calificatorio negativo acerca de una solicitud de inscripción, el juez letrado respectivo, con competencia en materia civil, asume este rol, recalificando por vía reclamación del interesado, esa decisión negativa de legalidad (artículo 18 del reglamento). En el marco de este procedimiento, los tribunales de justicia están obligados a analizar la negativa desde el punto de vista de la legislación vigente, para lo cual deben integrar -en su labor de interpretación y aplicación- toda la normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se trate, por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del título en el registro de propiedad, conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo, al no poder conferirle la posesión del bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los términos del contrato.
En el proceso de calificación, el conservador advirtió la imposibilidad de conciliar registralmente que los inmuebles objeto de la compraventa, partes de una subdivisión, con relación precisamente al predio mayor subdividido, correspondieran o coincidieran con su inscripción vigente, que es precisamente la que da -erga omnes- garantía de preexistencia del derecho transferido, concluyendo que el objeto de la compraventa, los lotes singularizados, no estaban determinados o más bien no podían determinarse, en tanto cuerpos ciertos, con relación al paño mayor (objeto de la subdivisión) amparado por la inscripción anterior, resultando visible -con los elementos de prueba aportados en la reclamación- la imposibilidad de saber si estaban o no incluidos en aquel.
Así las cosas, aparece que el Conservador de Bienes Raíces, al negarse a practicar la inscripción del título referido a la transferencia de los lotes aludidos, obró conforme a derecho, dentro del marco de la potestad calificadora que le entrega la ley, sin que se hayan vulnerado las normas que se denuncian infringidas por el recurso.
En efecto, se ha señalado que “en un sistema como el chileno, donde el registro de la propiedad y en especial los efectos atribuidos a la inscripción generan importantes efectos, resulta determinante otorgar seguridad jurídica, permitiendo al Conservador calificar si los títulos que acceden al registro son ciertos y válidos (…) Es así como, es necesario que quienes adquieren derechos lo hagan sobre bases de certidumbre. En este sentido, la observancia de ciertos principios en materia registral como el de tracto sucesivo, el cual permite apoyarse en el titular anterior que ofrece preexistencia del derecho; el de especialidad, que da claridad sobre el historial del inmueble y los derechos; el de calificación o legalidad, que da certeza sobre el cumplimiento de los requisitos legales de la adquisición; o el principio de negocio causal, pues con la expresión de la causa se manifiesta la función controladora y calificadora de la misma para la validez de los negocios.” (Bozzo Hauri, Sebastián y Ruz Lártiga, Gonzalo, “Potestad calificadora del Conservador de Bienes Raíces y procedimiento registral”, Rev. Brasileira de Políticas Públicas, 2019, vol. 9, N°1, p. 176, citando a García García, José Manuel, “La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Madrid, nov./dic. 1994. p. 2243).
La sentencia razona que «esta Corte entiende que el procedimiento registral, que puede concebirse como un conjunto o secuencia de actos jurídicos, a cargo del Conservador de Bienes Raíces, que se desenvuelven progresivamente con el fin de proceder a la inscripción, no puede circunscribirse sólo y únicamente a la exigencia de hacer un análisis de admisibilidad formal o de legalidad externa de los títulos que se le presentan para su inscripción, que obviamente es obligatorio para proceder a su anotación repertorial, conforme lo prescribe el artículo 15 del reglamento, la calificación registral no se agota ahí, pues pueden aparecer causas que impiden la inscripción, las que pueden ser subsanadas por el solicitante, conservando la fecha de la anotación presuntiva, en el plazo de caducidad de la anotación, o, como en el caso de autos, causas que traigan consigo derechamente el rechazo de la inscripción, lo que debe fundar debidamente. En esta fase del proceso de calificación, en virtud de los principios ya señalados que rigen el procedimiento registral, particularmente el de tracto sucesivo, el vicio u omisión de algún requisito legal prescrito para el valor del título que se presenta en consideración a su naturaleza, en este caso, la determinación de la cosa vendida, no se evidenciará sino después de analizar el título con la inscripción previa en que se sustenta.
Esta Corte comparte, entonces, los argumentos vertidos por los tribunales del fondo en orden a la obligatoriedad de dar exactitud y, por mismo, certeza, de la ubicación de los lotes que se venden cuando está comprendida en una heredad de cabida mayor y tiene razonabilidad pues con ello se evita que haya superposición de inscripciones o traslape de deslindes que afectan a la necesaria certeza que debe -y tiene- el sistema chileno de registro inmobiliario y su historia dominical, impidiendo así la afectación de derechos de terceros», concluye.