En una interesante sentencia del 28 de julio de 2022, recurso Rol 85755-2021, la Primera Sala de la Corte Suprema indicó que el arrendatario de local comercial podrá liberarse de pago de renta por período en que no se pudo utilizar por restricciones sanitarias.
Indicó el fallo que «para efecto de lo que se resolverá, conviene dejar asentado desde ya, que según parámetros legales y jurisprudenciales el COVID- 19 cumple, en general y en abstracto, con los tres requisitos del caso fortuito: imprevisibilidad, irresistibilidad de un hecho exterior. La doctrina especializada así lo ha considerado V. Tapia R. Mauricio: “Caso fortuito o fuerza mayor”. 3ª edic. Edit. Thomson Reuters, Santiago, 2020, p. 181).
El artículo 1932 del Código Civil previene: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”. Este precepto, que contempla casos de terminación del contrato de arrendamiento y de rescisión del mismo, tiene como supuesto material el mal estado o calidad de la cosa arrendada. Se trata de acciones que concede el legislador aunque el vicio no exista al momento del contrato y sólo sea sobreviniente; no otra cosa puede concluirse a partir de la expresión “y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario” que emplea dicho precepto.
Si bien parte de la doctrina sostiene que el artículo 1932 del Código Civil versa sobre un problema relativo a la materialidad de la cosa arrendada, como es el mal estado o calidad de la misma afecte el goce que de ella tiene derecho a hacer el arrendatario, de lo que seguiría que la regla no está pensando en supuestos donde son ciertos hechos externos al contrato los que impiden el funcionamiento del giro comercial del arrendatario v. gr. las medidas sanitarias derivadas de la pandemia de COVID-19, una lectura de la norma acorde a la idea que en ella subyace –obligación de garantía que va envuelta en todos los contratos onerosos, destinada a asegurar que la cosa entregada o transferida sirva para el uso para el cual fue adquirida o recibida, según el caso– conlleva a entender que las hipótesis contempladas en la norma en comento –mal estado de la cosa o la calidad de ésta– deben comprenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, permitiendo extender su alcance a hechos externos. Más aún, si se está al significado del término, en cuanto la calidad se refiere a la propiedad o conjunto de propiedades, esto es, a las condiciones que hacen apta una cosa para una determinada función».
Agregó el fallo que «en armonía con lo que se viene reflexionando, el profesor Orrego Acuña sostiene que las hipótesis del artículo 1932 son dos: «mal estado» o «calidad de la cosa», que impiden hacer de ella el uso para que ha sido arrendada. Según este autor, el «mal estado» dice relación con una cuestión puramente física, material. La cosa presenta defectos en su estructura, que no hacen posible destinarla al uso para el cual fue arrendada. Esto corresponde a los vicios redhibitorios, circunscritos a una cuestión estrictamente material. En cuanto a la «calidad de la cosa», puede ir más allá de lo meramente material, y vincularse con el destino que puede darse a la cosa.
Dicho de otra forma: puede que la cosa esté en buen estado, pero que sin embargo, no sirva para el destino que el arrendatario tuvo en mente al contratar (Orrego Acuña, Juan Andrés. “El contrato de arrendamiento”. 2ª edic., Edit. Metropolitana, Santiago, 2011, p. 182).
Este alcance que se da a la expresión “calidad”, no es desconocido por la Jurisprudencia. Este tribunal ha empleado el artículo 1932 del Código Civil para enfrentar cuestiones relacionadas con actos externos. Tal es el caso referido al arrendamiento de un inmueble que se dedicaría a un jardín infantil, donde la arrendadora autorizó expresamente a la arrendataria a solicitar al ente edilicio el cambio de destino del inmueble. Sin embargo, el permiso fue denegado toda vez que el inmueble no cumplía con las normas relativas a los permisos ni con las relativas a la recepción de obras; otro ejemplo, se arrendó un departamento para un uso diverso del que permitía el condominio en el que se encontraba, por lo mismo, el arrendatario no pudo destinar el inmueble al uso que garantizaba el contrato (Corte Suprema, 13 de agosto de 2015, rol N° 7205-2015); y la situación en que se arrendó un inmueble para dedicarlo a actividades educacionales; sin embargo, en la recepción definitiva de edificaciones realizadas en el inmueble -anterior al contrato de arrendamiento-, se señalaba que se excluían las actividades de educación (Corte Suprema, 6 de octubre de 2016, rol N°55067-2016). En el mismo sentido, Corte de Apelaciones de Santiago, 29 de noviembre de 2007, rol N° 3073-2003, en que se desestimó el recurso de casación».
La sentencia. asimismo, razonó que «los profesores De la Maza Gazmuri y Ulloa Valenzuela infieren que al menos en los últimos años, la tutela del arrendatario no solo alcanza a cuestiones que se podrían denominar de disconformidad material, es decir, aquellas en que la materialidad de la cosa no termina de adecuarse a lo que exige el contrato, sino que, además, cubren aspectos de disconformidad jurídica. Y dentro de estos aspectos, encontramos no solo la presencia de derechos de terceros según lo dispone el artículo 1931, sino que, también, lo que denominan “vicios jurídicos”, cuya peculiaridad es que se trata de cuestiones que no afectan a la materialidad de la cosa, sino a su situación legal en términos que impiden u obstaculizan aquello que garantiza el contrato al arrendatario. De lo que concluyen que frente a la presencia de un vicio jurídico, la tutela de arrendatario queda determinado por el régimen de los artículos 1932 a 1937, es decir, por parte de las normas que disciplinan la obligación del arrendador de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada (De la Maza Gazmuri, Íñigo y Ulloa Valenzuela, Pablo: “La tutela del arrendatario frente a las turbaciones jurídicas en el arrendamiento de inmuebles”. En Revista Ius et Praxis, Año 24, N°3, 2018, pp. 784 – 786).
De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a oficina –que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato– desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición», concluyó.