En sentencia del 8 de agosto de 2023, Rol 137714-2022, la Primera Sala de la Corte Suprema indicó que es procedente la extensión de indemnización hasta el día en que se verificó efectivamente la restitución anticipada de inmueble arrendado.
Indicó que «en cuanto a la demanda de indemnización de perjuicios deducida en el primer otrosí de la demanda de folio 1, resulta necesario partir señalando que el artículo 1945 del Código Civil, en su inciso 1°, dispone que “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”.
Agregó que «el referido precepto disciplina el régimen general de los daños reparables en sede de incumplimiento del contrato de arrendamiento cuando es atribuible a culpa del arrendatario, configurándose un suerte de indemnización legal o tasada cuya extensión está dada en dos supuestos o ámbitos de aplicación diferentes, aunque no exclusivos ni excluyentes: el primero, en los contratos cuyo término se produce mediante el desahucio, es decir, centrado en los contratos a duración indefinida, empleando el legislador como parámetro de la indemnización que fija, el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que el desahucio le pone fin al contrato, de modo que por aplicación de las reglas del inciso 2° del artículo 3° de la Ley 18.101 el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, pero limitando dicho tiempo pues, incluido el aumento, no podrá exceder, en total, de seis meses. El segundo, se ha centrado en otros tipos de contratos, y ha previsto que la condena a título de indemnización de perjuicios será la de pagar las rentas que falten hasta el día en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Sin embargo, salta a la vista que el legislador no ha excluido situaciones en que haya terminado de otra forma, sin desahucio, el arrendamiento, como lo es, por la restitución anticipada, conforme ya se analizó, que es una forma que la Ley 18.101 ha previsto de poner término al contrato, precisamente sin desahucio».
La sentencia asimismo razonó que «entonces, en este caso, la extensión de la indemnización en comento debe alcanzar hasta el día en que se verificó efectivamente, en la forma que dispone el artículo 1948 del Código Civil, la restitución de la cosa dada en arrendamiento, que es otra forma que ha reconocido la ley en que se le pone fin, sin desahucio, al contrato de arrendamiento.
Lo que subyace de lo antes anotado es que la regla del artículo 1945 del Código Civil, al tasar la indemnización a que tiene derecho el arrendamiento cuando el término del arrendamiento es reprochable a culpa del arrendatario, fija su extensión en todos los casos a la época en que el contrato ha terminado, sea por desahucio o, como en el caso de autos, por la restitución anticipada que hace el arrendatario, en el ejercicio de un derecho que le confiere la Ley 18.101, que dado su carácter de irrenunciable, no puede serle desconocido.
Lo anterior, por cierto, no obsta a que el arrendador pueda reclamar la indemnización de otros perjuicios que el incumplimiento del arrendatario le haya causado, conforme a las reglas generales del derecho de la responsabilidad civil, lo que no ha sucedido en estos autos».
PRÓRROGA DEL CONTRATO
Por otra parte, la Primera Sala estableció que «conceder, como lo pretende la actora, que la demandada sea condenada al pago de todas las rentas que falten hasta la llegada del plazo fijo pactado, en este caso, del vencimiento de la prórroga operada, pues esa sería la forma en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio, sería desconocer, como ya se dijo, que hay otras formas que reconoce nuestro ordenamiento jurídico de poner fin a este tipo de contratos, con la particularidad, además, que esta otra forma, la restitución anticipada que hace el arrendatario de la cosa arrendada, se erige como un derecho irrenunciable, contenido en una ley especial, que esta Corte no puede desatender.
En este orden de cosas, entonces, habiéndose establecido que el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes terminó por culpa del arrendatario, quien restituyó anticipadamente el inmueble en el mes de agosto de 2020, corresponde acoger la demanda de indemnización de perjuicios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1945 del Código Civil, condenándose a la demandada al pago, por este concepto, de las rentas de arrendamiento desde el mes de junio de 2020 hasta el día 13 de agosto del mismo año».