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La línea predominante reconoce que la pérdida o transferencia del dominio por el arrendador puede producir el término del arrendamiento por extinción de su derecho, pero su efecto respecto del nuevo propietario depende principalmente de si este último está jurídicamente obligado a respetar el contrato.
Las tendencias más relevantes son las siguientes:
1.- La extinción opera por el solo ministerio de la ley
La acción judicial no persigue constituir o declarar previamente la extinción, sino obtener la restitución del inmueble sobre la base de que aquella ya se habría producido y debe ser constatada en el juicio.
2.- La venta del inmueble no siempre libera al adquirente del contrato
Si el nuevo titular debe respetar el arriendo, el contrato subsiste frente a él. La cuestión decisiva es la oponibilidad del contrato al adquirente, particularmente según su forma de celebración y las circunstancias de la adquisición.
3.- El acreedor hipotecario adjudicatario tiene un régimen especialmente relevante
La jurisprudencia ha acogido restituciones cuando el arriendo no resultaba oponible al adjudicatario hipotecario, por no reunir las exigencias que permiten hacerlo valer frente a este.
4.- La pérdida del dominio por el arrendador configura la causal, aun cuando el arrendamiento haya sido válidamente celebrado
Se distingue entre el arriendo de cosa ajena y el supuesto en que quien era dueño y arrendador se desprende posteriormente de su dominio: en este segundo escenario, la jurisprudencia aplica específicamente la causal de extinción del derecho del arrendador.
5.- La extinción no libera inmediatamente al arrendatario de las prestaciones vinculadas a la ocupación
Mientras no restituya efectivamente el inmueble, debe continuar pagando la renta y los gastos comunes que sean de su cargo. Sin embargo, una vez terminado el contrato, los tribunales han diferenciado estas obligaciones legales de cláusulas contractuales accesorias, como recargos pactados o solidaridad.
6.- La indemnización del arrendatario depende de que el sucesor no esté obligado a respetar el arriendo
Cuando el derecho del arrendador se extingue por un hecho o culpa suya y el adquirente no debe respetar el contrato, la acción indemnizatoria se dirige contra el arrendador que produjo esa situación; no necesariamente contra el nuevo propietario.
7.- El derecho de retención del arrendatario no es automático.
En especial, la jurisprudencia ha negado su procedencia cuando la pérdida del derecho del arrendador es involuntaria, sin perjuicio de las acciones indemnizatorias que eventualmente puedan corresponder contra quien fue parte del contrato.
JURISPRUDENCIA REPRESENTATIVA
Extinción del derecho del arrendador y oponibilidad del arriendo al adquirente
Corte Suprema, Rol 14916-2019. La Corte desarrolla una interpretación conjunta de las reglas civiles y del régimen especial de arrendamiento urbano. Distingue entre la extinción del derecho del arrendador, la eventual obligación indemnizatoria de este y los casos en que el adquirente debe respetar el arriendo.
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Corte Suprema, 5 de noviembre de 2015, Rol 28606-2014. Extinción de pleno derecho y restitución como efecto procesal.
La Corte Suprema sostiene que la extinción del derecho del arrendador se produce de pleno derecho. Por ello, el juicio de restitución no requiere una declaración previa que constituya la extinción, sino su constatación para ordenar la entrega del inmueble.
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Corte Suprema, 9 de junio de 2015, Rol 21540-2014. Extinción de pleno derecho tras la transferencia de los derechos del arrendador
La Corte reafirma que la transferencia de los derechos de la arrendadora puede producir la extinción legal del contrato y habilitar la restitución, sin que sea necesaria una declaración judicial previa de término.
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Corte Suprema, Primera Sala, 13 de junio de 2024, Rol 252179-2023. Pérdida de dominio del arrendador como causal de término
La Corte tuvo por configurada la causal al acreditarse que la demandante era actual propietaria del inmueble y que el anterior arrendador había perdido el dominio sobre el bien arrendado. Destaca la relevancia probatoria de establecer la identidad entre el inmueble arrendado y aquel cuya restitución se solicita.
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Corte de Apelaciones de Valparaíso, 2 de abril de 2025, Rol 1677-2023. Inoponibilidad frente al adjudicatario hipotecario
La Corte concluyó que el arriendo no era oponible al banco que adquirió el inmueble en pública subasta como acreedor hipotecario, pues no se acreditaron las condiciones necesarias para hacerlo valer frente a este. En consecuencia, acogió la restitución solicitada por los adquirentes posteriores.
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Corte de Apelaciones de Concepción, 23 de octubre de 2023, Rol 319-2022. Transferencia del dominio y pérdida de la calidad de arrendadora
La Corte diferencia el arriendo de cosa ajena del supuesto en que la arrendadora, inicialmente propietaria, transfiere luego el dominio a un tercero. En este último caso, estima que pierde su calidad de contratante-arrendadora y se configura la causal específica de extinción de su derecho.
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