Por medio de sentencia del lunes de 18 de julio de 2022, Rol 21,743-2021, la Cuarta Sala de la Corte Suprema señaló que sólo los vicios que irrogan nulidad relativa habilitan a Conservador de Bienes Raíces para negarse a inscribir.
Argumentó el fallo que «la regla contenida en el citado artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, es imprecisa en cuanto a la naturaleza de los defectos por los cuales el Conservador puede rehusar una determinada inscripción – si sustantivos o puramente formales – pero, aún en el evento que se le otorgue un sentido amplio, es decir, que caben ambas categorías de defectos, lo cierto es que el límite está en que éstos deben dar lugar a vicios constitutivos de nulidad absoluta y ser evidentes, es decir, aparecer de manifiesto (ser ostensibles) en el título, en forma similar a lo que dispone el artículo 1683 del Código Civil.
Así se desprende del tenor de la disposición en comento, que sólo se pone en el caso que el defecto sea uno que da lugar a la nulidad absoluta, como también del hecho que la facultad que se le entrega al Conservador de Bienes Raíces es excepcional, por lo que no puede entenderse que lo habilita para examinar la validez y eficacia de los actos de que dan cuenta los títulos que constituyen el antecedente de la inscripción, salvo aquellos que reflejan en forma evidente un vicio de nulidad absoluta. (Corte Suprema, rol N°19.470-2016, considerando cuarto)».
Agregó que «lo anterior permite concluir que el Conservador de Bienes Raíces no tiene facultades para negarse a inscribir cuando el defecto del título eventualmente podría conducir sólo a la nulidad relativa. A mayor abundamiento, la norma del artículo 676 inciso primero del Código Civil, en la cual se basa el Conservador para rechazar la inscripción, con lo cual además concuerda la sentencia de segunda instancia, establece lo siguiente: “Se requiere también para la validez de la tradición que no se padezca error en cuanto a la identidad de la especie que debe entregarse, o de la persona a quien se le hace la entrega, ni en cuanto al título”.
Como es posible apreciar, la norma en comento se refiere a que se entregue una cosa diferente a la que se menciona en el título, para esto es necesario entender que en la compraventa suscrita por la solicitante como compradora y los vendedores ya individualizados, estaba perfectamente individualizado la especie que debe entregarse, esto es, la cuota del dominio radicada sobre el inmueble especificado en la cláusula primera, con sus inscripciones correspondientes, y eso es lo que se pretende inscribir en el Conservador».
Razonó la Cuarta Sala que «entender que la identidad de la cosa no es la misma, por existir a su respecto una hipoteca y una prohibición convencional de enajenar en favor del Banco, es exigir más de lo que la ley señala para identificar la cosa vendida. Teniendo claro, además, que la existencia de una hipoteca, de acuerdo al artículo 2415 del Código Civil, no prohíbe la venta, como tampoco una prohibición convencional, cuya contravención no afecta su validez, sino que es un incumplimiento contractual que acarrea las sanciones contempladas en el artículo 1555 del Código Civil.
Aun así, este supuesto error podría de acuerdo al artículo 1695 entenderse ratificado tácitamente ya que la compradora ha realizado una serie de actuaciones, entre ellas esta solicitud judicial, lo que demuestra que está en conocimiento de los gravámenes y aun así quiere perseverar en el contrato solicitando que se inscriba a su nombre el dominio de la cuota, en lugar de solicitar su nulidad.
En consecuencia, aún en el evento que pudiera entenderse que existiría un error en la identidad de la cosa, lo cual no compartimos, cierto es que dicho acto adolecería de un vicio de nulidad relativa, y no absoluta, única hipótesis en que el Conservador de Bienes Raíces está facultado para negarse a inscribir. Dicha nulidad puede perfectamente ratificarse en forma tácita por las partes, tal como se señala en el considerando precedente. Así las cosas, la sentencia yerra cuando justifica la negativa del Conservador de Bienes Raíces a inscribir la mentada compraventa, también en lo establecido en la disposición antes analizada».