La Primera Sala de la Corte Suprema en sentencia del 1 de agosto de 2022, Rol 95143-2020, se pronunció acerca de la cláusula penal contenida en contrato de arrendamiento cuanto el arrendatario ha sido privado del inmueble.

Partió señalando el fallo que «La cláusula penal es tratada por el Código Civil en el Título XI del Libro IV, que comienza con el artículo 1535, definiéndola como “aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de retardar la obligación principal”. Luego, el artículo 1537 de ese texto legal estatuye que “Antes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena, sino sólo la obligación principal; ni constituido el deudor en mora, puede el acreedor pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo, o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entiende extinguida la obligación principal.”

En similar sentido, el primer párrafo del artículo siguiente establece que “Háyase o no estipulado un término dentro del cual deba cumplirse la obligación principal, el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, si la obligación es positiva”.

La sentencia razona que «la cláusula penal convenida en la especie en el primer párrafo del numeral tercero de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento es del siguiente tenor: “La mora o simple retardo en el pago de la renta en los plazos referidos precedentemente, dará derecho a la Arrendadora para poner término inmediato y anticipado al contrato y exigir a título de avaluación convencional y anticipada de los perjuicios derivados de la mora, el pago de la rentas de arrendamiento por todo el tiempo que falte hasta el vencimiento del contrato o de sus prórrogas”.

El fallo recurrido ha desestimado la petición del actor de aplicar esa convención al concluir que la mencionada cláusula penal encubre el hecho de que el pago de la renta que se pretende realice el arrendatario después de haber sido privado del inmueble carece de causa.

«En efecto, constando en autos que el demandado ha sido privado del inmueble, vía restitución requerida en sede judicial, declaran los jueces que “no puede pretender el actor que aquella siga pagando la renta (que conlleva el precio convenido por la venta) porque esa obligación carecería de causa, ya que no existe contraprestación alguna que la legitimaría, llamada causa final. Tampoco puede pactarse una cláusula penal que encubra dicha situación, pues no sería sino un medio destinado a eludir la ausencia de causa de la obligación que en realidad se impone al arrendatario bajo una estructura jurídica aparente y no real.

No obstante, ese razonamiento soslaya que la cláusula en análisis tiene carácter de indemnización moratoria y no está concebida como equivalente a la obligación principal –la que ha de cumplirse en los términos que han sido definidos por los jueces- sino como una sanción para el preciso caso de atrasarse en el cumplimiento del pago de las rentas».

Añade que «en esta hipótesis, tratándose de una obligación de aquellas previstas en el artículo 1538 del Código Civil, debe considerarse lo que predica el artículo 1537 del mismo texto, que permite expresamente que además de la obligación principal se cobre la pena, puesto que en el evento de constituirse en mora el acreedor, la aludida norma define una regla general en cuya virtud el acreedor no puede requerir la obligación principal y la pena, pero admite, como excepción a ese principio, que opere la cláusula si aparece estipulada la pena por el simple retardo, cuya es la situación de autos. Y además, la disposición contempla otra excepción que considera que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entiende extinguida la obligación principal».

«No existen antecedentes en el proceso que permitan interpretar la cláusula penal de conformidad a una regla distinta a la prevista en el artículo 1560 del Código Civil, máxime si la demandada mantuvo silencio sobre el carácter de la cláusula penal y la procedencia de su aplicación».

Argumenta la Primera Sala que «debe colegirse, entonces, que el tenor de la estipulación devela la verdadera intención de los contratantes, cual es, que la indemnización convenida tiene naturaleza moratoria y no compensatoria, carácter este último que podría explicar el razonamiento de los jueces de fondo y la ausencia de causalidad que esgrimen para negar lugar a la aplicación de lo convenido.

No puede desconocerse que la indemnización moratoria de que da cuenta la cláusula fue convenida para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, cuya extensión temporal ha sido precisada en la sentencia, extendiéndola hasta las rentas devengadas durante el curso del juicio, esto es, al mes de diciembre de 2019, data del fallo de primer grado que declaró terminado el contrato en cuestión y hasta la cual también resulta procedente acceder a la indemnización convencional que se hizo consistir en las rentas de arrendamiento por todo el tiempo que falte hasta el vencimiento del contrato».