La Primera Sala de la Corte Suprema en sentencia de reemplazo dictada el viernes 17 de junio de 2025, Rol 12146-2024, acogió la excepción ejecutiva de falta de requisitos del título por un crédito que se aceleró al aplicar el banco demandante una cláusula contenida en contrato de compraventa mutuo e hipoteca que considera de plazo vencido la deuda si se infringe prohibición de gravar y enajenar.
La discusión se centró en determinar si la estipulación de la letra c) de la cláusula décimo quinta del contrato de compraventa, mutuo e hipoteca de 22 de mayo del 2018, tiene carácter de abusiva y por ello infringe el artículo 16 letra g) de la Ley Nº19.496 que Establece Normas Sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, en adelante LPDC.
Dicha estipulación de la letra c) de la cláusula décimo quinta del contrato de compraventa, mutuo e hipoteca expresa: “(…) No obstante lo establecido en la cláusula octava, se considerará vencido el plazo de la deuda y el banco podrá exigir el inmediato pago de la suma a que esté reducida en los casos siguientes: (…) c) Si la parte deudora infringiere una cualquiera de las prohibiciones que se establecen es este instrumento (…)”, particularmente, la consistente en la prohibición de gravar y enajenar prevista en la cláusula décimo segunda del mismo contrato.
La Corte señaló que «en nuestro ordenamiento, la letra g) del artículo 16 de la LPDC establece que una cláusula será abusiva: (i) si de acuerdo con parámetros objetivos la cláusula es contraria a la buena fe; y (ii) si provoca, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante en atención a la finalidad del contrato y las disposiciones legales especiales y generales que lo rigen.
En cuanto al primero de los requisitos de la disposición de la LPDC, se debe tener presente que el artículo 2415 del Código Civil dispone expresamente que: “El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario”, reconociendo al constituyente hipotecario un derecho absoluto para enajenar o hipotecar el inmueble hipotecado, “no obstante cualquier estipulación en contrario”. La razón en la que descansa esta disposición es que ni la constitución de nuevas hipotecas ni la enajenación de la finca hipotecada perjudican al acreedor hipotecario quien, al ser titular de un derecho real – el derecho de persecución- podrá perseguir -a través de la acción de desposeimiento- la finca en manos de quien se encuentre, y pagarse preferentemente respecto de acreedores hipotecarios posteriores. (cfr. MEZA BARROS, Ramón [2006]: Manual de Derecho Civil. De las fuentes de las obligaciones. Tomo II [Santiago, Editorial Jurídica de Chile, 10ª edición], p. 195).
Al considerar la disposición del artículo 2415 del Código Civil y la razón por la cual se le reconoce este derecho al dueño de la finca hipotecada en términos de que “siempre podrá hacerlo”, forzoso es concluir que el Banco Santander, al imponer la estipulación de la letra c), contraviene las exigencias de la buena fe objetiva frente a la parte mutuaria demandada, dada las consecuencias que dicha estipulación adjudica a la infracción, esto es, la aceleración de la deuda como si ésta fuere de plazo vencido, cumpliéndose así el primer requisito que establece la letra g) del artículo 16 de la LPDC.
En cuanto al segundo requisito de la letra g) del artículo 16 de la LPDC, esto es, si ella causa, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que derivan del contrato, en consideración a: (i) la finalidad del contrato y (ii) las disposiciones especiales o generales que lo rigen, cabe razonar lo siguiente. Por lo que toca a la finalidad o propósito práctico del contrato, al igual que lo que sucede con la estipulación de la letra c), debe considerarse que el ejecutante celebró el contrato de compraventa y mutuo con hipoteca para acceder a un préstamo de dinero que, de otro modo -sin la garantía–, no habría obtenido, y cuya restitución se pactaría en un número considerable de cuotas que le permitiría pagarlas conservando la propiedad del inmueble hipotecado. Es evidente que esta finalidad no puede verse frustrada por el hecho que el dueño del inmueble ejercite un derecho que la ley le reconoce en términos absolutos, sin perjuicio, claro está, de los límites impuestos por la buena fe objetiva del artículo 1546 de Código Civil, que en este caso no resultan aplicables«.
Agregó la Primera Sala que «en lo relativo a las disposiciones generales y especiales que rigen el contrato, particularmente en lo concerniente a la causa de aceleración de la deuda para el caso de infracción de la prohibición de enajenar, al contrastar la estipulación de la letra c) con las disposiciones legales que rigen el contrato de hipoteca, especialmente con el artículo 2415 del Código Civil, no resulta razonable que el consumidor -dueño del inmueble – quede sujeto a una sanción tan drástica cuando de lo que se trata es de un derecho –de constituir nuevas hipotecas y enajenar- que, según la disposición legal, el dueño del inmueble “siempre” podrá ejercitar.
Por consiguiente, la estipulación de la letra c), fuera de ser contraria a la buena fe, según parámetros objetivos, causa, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que derivan del contrato, debido a que la modificación que introduce a las disposiciones legales que lo rigen –artículo 2415 del Código Civil- puede afectar de manera significativa la finalidad del consumidor al celebrar el contrato de compraventa, mutuo e hipoteca.
A todo lo anterior se suma que el régimen legal de la hipoteca, particularmente el artículo 2427 del Código Civil, prevé la caducidad del plazo pactado para aquellos casos en que disminuya la garantía para el acreedor. En este caso, sin embargo, según ha quedado dicho, ¿Cómo podría verse afectada la garantía del acreedor hipotecario? De ninguna forma, porque si la cosa pasa a un tercero dispone de acción de desposeimiento en su contra (cfr. SOMARRIVA, Manuel [2024]: Tratado de las cauciones [Santiago, Ediciones Jurídicas de Santiago, 2ª edición], p. 350)«.
La sentencia de la Primera Sala argumentó que «además, el acreedor no tiene ningún interés legítimo relativo a que si se infringe la prohibición de enajenar pueda verse afectado el pago aplazado de la deuda. El acreedor hipotecario, no obstante la enajenación del inmueble a un tercero, conserva intacta su garantía real, siendo titular del derecho de persecución en contra del tercero poseedor. Es más, si el ejercicio de la acción de desposeimiento en contra del tercero le origina perjuicios -cualquiera que estos sean- el acreedor hipotecario tendrá derecho a una indemnización por la contravención de la obligación de no hacer según lo dispone el artículo 1555 del Código Civil.
En consecuencia se cumplen ambos presupuestos, que la cláusula sea contraria a la buena fe y provoque, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones, en consideración a la finalidad del contrato y las disposiciones legales que lo rige, por lo que resulta forzoso concluir que la estipulación de la letra c) de la cláusula décimo quinta del contrato de compraventa, mutuo e hipoteca, tiene carácter abusivo.
Habiéndose opuesto por el ejecutado las excepciones de los numerales 7 y 14 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, ambas objeto del recurso de apelación, esta Corte estima que el reclamo de abusividad se funda en hechos que se encuadran jurídicamente en la primera excepción, ya que establecida la abusividad de la cláusula que permite acelerar el crédito la obligación cuyo cobro se persigue no es actualmente exigible, desde que la aceleración no produce efecto, lo que infringe una de las condiciones para premunir del carácter ejecutivo al título, motivo por el que será acogida la mentada excepción«, concluyó.