La Primera Sala de la Corte Suprema en sentencia del 9 de octubre de 2025, Rol 18678-2024, señaló que la venta sin mandato o representación adolece de nulidad absoluta y no oponibilidad.
El fallo argumentó que «en cuanto a la inoponibilidad, nuestro Código Civil no consagra una teoría general sobre la materia, como sí lo hace respecto de la nulidad; sin embargo, aquella se encuentra prevista en numerosos preceptos, y su existencia es reconocida por la doctrina y la jurisprudencia. Se la entiende como una sanción de ineficacia jurídica respecto de los terceros ajenos al acto o contrato, en virtud de la cual se les permite desconocer los derechos emanados de ellos.
Así, no obstante su amplia aplicación, la inoponibilidad es de interpretación restrictiva, toda vez que es la ley la que, a través de su intermedio, priva de eficacia a un acto jurídico.
La diferencia fundamental entre inoponibilidad y nulidad radica en que, en la primera, la generación del acto o contrato es irreprochable, pero, por determinadas circunstancias, este pierde su eficacia frente a terceros; mientras que la segunda supone un vicio en el nacimiento del acto jurídico, una falla en sus elementos constitutivos. En la nulidad hay un interés público comprometido, razón por la cual se limita su renuncia, puede en ciertos casos ser declarada de oficio y es posible invocarla, cuando es absoluta, por todo aquel que tenga interés en ello.
En la inoponibilidad, en cambio, es preciso distinguir entre el acto o contrato y sus efectos, pues son estos los comprometidos. El contrato es perfectamente válido y las partes continúan obligadas por él; son los terceros quienes quedan liberados de sufrir las consecuencias del contrato que no les es oponible.
Ello no sucede con la nulidad, pues cuando esta ha sido declarada, el acto o contrato desaparece tanto respecto de las partes como de los terceros, salvo los casos de excepción en que no puede oponerse a estos. En otras palabras, el acto nulo es antijurídico; el inoponible, no«.
Añadió la sentencia que «a la luz de las precisiones efectuadas, corresponde concluir que el contrato impugnado, por la ausencia del elemento esencial de la voluntad de quien se obliga, carece de todo efecto jurídico y valor, siendo procedente aplicar la sanción de nulidad absoluta reclamada por la actora —como lo ha resuelto esta Corte en las sentencias dictadas en los Roles N° 80.431-2023, N° 9.432-2012 y N° 1.809-2015— y no la de inoponibilidad pretendida por la parte contraria, que no tiene por objeto atacar el acto mismo, sino únicamente sus efectos, dejándolo subsistir, e importando, por tanto, solo una ineficacia relativa.
En efecto, en la especie no se trata de actuaciones que impliquen la infracción de un mandato que devinieron inoponibles a terceros, puesto que resulta irrefutable que no existió mandato ni representación otorgados por la sociedad demandante. El acto impugnado se encuentra afectado en su origen por un vicio esencial, cual es la falta de consentimiento, cuya omisión —como ya se indicó— es sancionada con la nulidad del acto.
Por otro lado, yerra el recurrente al pretender fundar su pretensión anulatoria en la hipótesis regulada por el artículo 1815 del Código Civil, pues, evidentemente, en este caso no puede hablarse de una venta de cosa ajena, dado que quien compareció lo hizo afirmando actuar en representación de la sociedad demandante, la cual nunca le otorgó mandato. En consecuencia, no se está ante quien, arrogándose la calidad de dueño, vende una cosa ajena, sino ante un acto que constituye, a lo menos, un delito civil.
Por ende, la situación analizada no se enmarca en la hipótesis prevista en el citado precepto, el cual dispone que la venta de cosa ajena no es nula y que dicha venta no es oponible al verdadero dueño, quien queda autorizado para reivindicar el inmueble mientras su acción no se extinga por prescripción adquisitiva a favor del comprador, lo que no acontece en la especie«, concluyó.